華（huá）強（qiáng）北：中國（guó）電子第一街的更（gèng）新樣本

說起華強（qiáng）北，大家絕對（duì）會想起聞名全國的“中國電子第一（yī）街”。在經（jīng）過近4年的地鐵施工道路（lù）圍（wéi）擋之後，華強（qiáng）北的商家（jiā）們終於（yú）盼來（lái）了即將“開街”的日子。不（bú）過，除了“中國電子（zǐ）第一街”的（de）光環，整個華強北片區其實就像當今房地產市（shì）場上流（liú）行的“綜合體”，當中綜合了許多樓市要素。往日的榮光逐漸暗淡，華強北如何重新崛起？這時，不妨從樓市的角度來剖析華強北。

提起華強北，許多人（rén）會感（gǎn）覺仿（fǎng）佛踏進一個（gè）數碼森林，密密麻麻的電線就像樹藤纏繞著一（yī）個個一米櫃台。經曆轉型升級的（de）陣痛（tòng），即將重新“開街”的華強北給人（rén）無（wú）限期待，但一個產業可以改變一座城，在“中國電（diàn）子第一街”的光環下，整個華（huá）強北片區也有自己獨特的樓市屬（shǔ）性，城市更新如何推進（jìn），如何處理商與住的關係，成為了一個獨特的更（gèng）新樣本。

“中國電子第一街”

的前世今生（shēng）

30年前，華強北是深圳一條再普通不（bú）過的街，甚至算（suàn）不上一條街，隻不過是上步工業區的一條廠區馬路而已。遭遇了電子商（shāng）務的衝擊、產業升級、地鐵封路、山寨查貨風暴之後，華強北該如何順利實現“涅槃（pán）”成為關注的焦點。

華強北（běi）位於深圳福田區，東起上（shàng）步中路、西到華富路、北起紅（hóng）荔路、南到深南（nán）路，在30餘（yú）年的（de）時間裏發展成為亞（yà）洲（zhōu）最大的電子（zǐ）產品集散地（dì），更走出了騰訊、創維等知名企業。

30年前，華強（qiáng）北是深圳一條再普通不過的街（jiē），甚至算不上一條街，隻（zhī）不過是上步工業區的一條廠區馬路而已。隨後，華強北神奇（qí）地崛（jué）起，成為中國乃至全球有影響的電子商業街。在華（huá）強北最繁（fán）榮的時期，日客流量（liàng）可達70萬人次，不僅與羅湖東門步行街並列為深圳人氣最旺商（shāng）業區，更一度被視為中國電子行業的“風向標”和“晴雨表”。

據（jù）公（gōng）開資（zī）料顯示，華強北共有各類專業市場23個；專業市場麵積超過深圳全市總量（liàng）的1/5，其中經營麵積1萬平方米以上的大型商場有14家（jiā），是電子配套、家（jiā）電、珠寶、鍾表、服裝等專業市場聚集的商業旺區。

在這樣的光環下，暴富神話也是一個接一個。“以前（qián）華強北因山寨手機一戰成名，10年前我在賽格廣場的一（yī）個小（xiǎo）鋪位，一個月就能賺十幾萬，現在住的房子就是當（dāng）時賺錢買的。”說起過去，在華強北做手機（jī）生意的陳老板顯得有些感慨，“轉型很難，放棄又不甘心，雖然現在生（shēng）意大不（bú）如前，但我還是要感謝華強北。”

不（bú）過，當山（shān）寨潮流迅速消融之後（hòu），華強北電子（zǐ）市場進（jìn）入一（yī）個艱難而痛苦的時刻。2013年，深圳地鐵7號線（xiàn）的修建讓華強（qiáng）北進（jìn）入“封路”狀態：從南（nán）到北的方向因地鐵施工造成核心路段封堵，行人走道也已變得狹窄，貨運車和私家車塞滿了周邊（biān）擁（yōng）擠的小巷。遭遇了電子（zǐ）商務的衝擊、產業（yè）升級、地鐵封路、山寨查（chá）貨風暴之後，光顧華強北的人流大幅減少，也導致大量實體商（shāng）鋪空置，出（chū）租率和租金（jīn）價格都（dōu）在下降，華（huá）強北“衰落”也是最近幾年深圳市（shì）場經常討論（lùn）的話題。近日，記（jì）者在華強電子世界調查發（fā）現，部分一樓臨街的店鋪仍處於空置（zhì）狀（zhuàng）態。

今年10月28日，深圳地鐵7號線正式（shì）通車，地鐵開通（tōng）後（hòu）華強北（běi）釋放空間達2萬（wàn）平方米，地（dì）上地（dì）下的空間容量拓展（zhǎn）到600萬平方米，預計在今年年底明年年初華強北將重新開街（jiē）。隻是，華強北該如何順（shùn）利（lì）實現“涅槃”成為關注的焦點。

獨特（tè）的樓市樣本：

商與（yǔ）住如何協調

除了產業升級，華強北其實還是一個“綜合（hé）體”：有著屬於（yú）自己的獨特樓市樣本，但（dàn）近幾年特別是地鐵圍擋期間（jiān），整個華強北片區的舊住宅小區以及大多數（shù）舊廠房的更新似乎仍原地踏步。

昔日的華強北能否重現風采（cǎi）？除（chú）了產業升級，華強北其實還是一個“綜合體”：有（yǒu）著（zhe）屬於自己的獨特樓市樣本。

華強北前（qián）身是（shì）深圳上步工業區，如果將華強北的範圍（wéi）擴大至整個上步片區，該片區包括了價（jià）格達到“10萬+”的實驗中學學位房，還有著（zhe）如華強小區（qū）、紅（hóng）荔村、桑達小區（qū）、愛華大（dà）院、中電（diàn）小區等舊住宅小區，中航公寓、賽格科技園公寓等配套宿舍，以及上步工業區等舊廠（chǎng）房和各式各樣的商業（yè）樓宇。

可以說（shuō），整個華強北片區就如同一個“綜合體”。不過，記者調查發現，近幾年（nián）特別是地鐵圍擋期間（jiān），整個華強北片區的（de）城市更新除了華強北路兩旁建築翻新、振華路上的中航城、中電迪富大廈以及部（bù）分寫字樓項目，舊住宅小區以及大多數（shù）舊廠房的更新似乎仍原地踏步，隻有上步工業區的部分區域開始啟動（dòng）舊廠房改造項目。

其實，過去的華強北（běi）曾是城市更新的“先鋒（fēng）”。2000年，賽格廣場落成，成為當時世界最（zuì）高的鋼管（guǎn）混凝土架構大廈。從1996年到2000年，華強公司也決定將幾棟廠（chǎng）房改建成華強電（diàn）子世界，是華強北營業麵積最大的電子市場。

“這幾年我都在附近租（zū）房子給（gěi）員工當宿舍，其實華強北附近的租金（jīn）已經算很高，但周圍環境的確一般。”陳（chén）老板表示，“這附（fù）近的（de）舊小區跟別的地方有所不同，除（chú）了受深圳整體樓市表現影（yǐng）響，還與整個華強北的經營狀況（kuàng）息息相關。”記者調（diào）查發現，在華強路旁的中電怡靜苑是（shì）上世紀90年（nián）代的（de）高層（céng）建築，94平方米的單位如今租金在7000元（yuán）至8000多元之間，附近舊小區（qū）兩房單位，租金也在（zài）4500元至5000多元之（zhī）間。“其實，這幾年這個片區的房子租金想漲有點難度，可能還是跟華強北的經營狀況有關。”中介溫先生對記者表示，“其實這裏的租金已經很高，也就是做生意的人才能承受，有些（xiē）老板還租房來做網店，這樣成本就降低了許多，也在一定程度（dù）上撐起這個片區的租金。”在南園路的一（yī）棟居民（mín）樓內記者得知，共有三四家租客都是生產手機的，房子既是手機作坊，又（yòu）供租客（kè）自己居住。一位（wèi）經營手機零件的老板更對（duì）記者表示（shì），華強北居住環境一般（bān）加上租金偏貴，所以今年他將（jiāng）工作地點搬到了南山的（de）一棟城（chéng）中（zhōng）村居民樓裏。

記者在走訪（fǎng）深圳華強北片區的中介機構時還了解到，因為此（cǐ）前相關部門對華強北電子市場的規範升級，一些商戶搬離了該片區，片區內（nèi）出租屋的房租也隨之出現下降趨勢。就以位於南園路的下步廟北區為例，去年兩房單位租金都在5000元以上，最近租金（jīn）降到了5000元以下甚至更低。中介還補充了一句：房租從來都是實體經濟的反應。

在華強北打工的小黃對記者表示，公司老板之前都在華強北附近的小區租房子做宿舍，但由於這幾年生意不太好做（zuò），都讓他們搬到龍崗區南嶺（lǐng）村（cūn）附近。“其實住華強北也就是圖方便，但居住環境實（shí）在很一般，經商（shāng）與居住其實應該（gāi）協調。”小黃（huáng）說道。

轉型升級進行時：

工改項目成出路？

有人選擇（zé）堅守，有人選擇離開，更多的（de）人則把希望寄（jì）予即將改（gǎi）造完（wán）成的“新華強北”。華強北雖然（rán）小但是（shì）功能非常齊全，既有工業企業也有（yǒu）居民區，這其實是創新要素的（de）集中，是華強北的優勢，未來應減少對居民的幹擾，以免趕走了創新要素。

其實，華強北不隻（zhī）是一條街，而是一個巨大的產業鏈。如果將華強北放在更大的全球製（zhì）造業生產基地遷移背景下，華強北何去何從也將是深圳（zhèn）轉型升級的縮影。隻是，不管是因為互聯網（wǎng）的（de）衝擊，還是順應深圳整（zhěng）座城市的發展，華強北的轉型已經是一種時代必然。因此，有人（rén）選擇堅守，有人選擇（zé）離開（kāi），更多的（de）人則把希望寄予即將改造完成的“新華強北”。

早（zǎo）在2008年，深圳市政（zhèng）府（fǔ）就對華（huá）強北的未來發展提出了“三（sān）個中（zhōng）心”的定位，即高端電子信息服務（wù）、展示（shì）和交易中心，多元業態混合的高品質商業中（zhōng）心和生產型服務中心。據悉，福田區政府對華強北主街街麵總投資約2.5億元，沿（yán）街商家建築物改造總投（tóu）資（zī）約1.6億（yì）元。雖然華（huá）強北片區的城市更新也在逐步推進，但除了路旁一些建築的外牆，在一（yī）些市（shì）場內部，記者看到（dào）的仍然是擁擠而又雜亂的景象，櫃台裏散落著各種電子配件，其（qí）中一些鋪位和櫃台張貼著（zhe）招租公告。

提起城（chéng）市（shì）更新，華強北的城市更新既有傳統的舊住宅小區改造，也有舊工業區廠房改造項目，這與城（chéng）市更新的土地性質有關。與此類似，目（mù）前（qián）深圳城市更新中（zhōng）的“工改工”項目逐漸成為開發商最熱衷的項（xiàng）目，原因（yīn）無非也在於業主較為單一，工業升級改造的（de）可談判性難度大大降低。再者（zhě），從政府方麵來看，政策鼓勵工業地產開發，因此產業立項專業申報的流程相對較短。據世聯（lián）行研（yán）究報告（gào），深圳未來8至10年將有3000萬（wàn）平方米的工業用地供應入（rù）市，其中，正在進行中（zhōng）的有1200萬平方米，準（zhǔn）備報專項規劃的約有1000萬（wàn）平方米，未來5年計劃新增約800萬平方米。與此同時（shí），深圳城市更（gèng）新供地結構正在發生巨大的變化，在2016年上半年，200萬平（píng）方米舊改供應中，工業類占比達130萬平（píng）方米。工改，已然成為開發商在深圳的主戰場。

目前，深圳市場上已有許多（duō）叫好又叫（jiào）座的工改項目，包括星河world、方大城等，麵對（duì）如今的高價變現或預期，讓市（shì）場（chǎng）對這種改造模式的（de）未（wèi）來充（chōng）滿期待。比（bǐ）如星河world項目，原本（běn）為雅寶工業園，此前住宅部分銀湖（hú）穀的單價一度超過每平方米7萬元。當然，“工改工”項目也並非就是“香餑餑”。世聯行首（shǒu）席工改顧問董極（jí）表示，相關項目增值稅非常高，地價越低，增值空間越（yuè）大，收的稅越多。也有這（zhè）麽一個觀（guān）點：像華強北這樣既在城市中心，又是相對低成本的（de）經商環境，是城市創新的（de）源頭和土壤，應該盡量保留（liú）住這（zhè）樣的空間（jiān）。

除了通過城市更新讓華強北擺（bǎi）脫過去（qù）“低端”賣場（chǎng）形象，“創客”似乎成為華強北轉型升級的另一道風景。目前，賽（sài）格集團、華強集團大手筆支持創客產業鏈的發展，形成了目前賽格創客中（zhōng）心、華強創客中心兩大創客（kè）“天堂”。

不管是要擺（bǎi）脫過去“低端（duān）”賣場形象還是成為創客中（zhōng）心，其實這些發展要素恰恰（qià）與樓市的要素息息相關。深圳綜（zōng）合開發研究院企業與市場研究（jiū）中心主任劉魯魚認為，華強北雖然小（xiǎo）但（dàn）是功（gōng）能非常齊全，既有工業（yè）企業也有居民（mín）區（qū），這其實是創新要（yào）素的集中，是華強北的優勢。未來應減少對居民的幹擾，以免趕走了創新要（yào）素。對於華（huá）強北的升級問題，一定要保持開放（fàng）的姿態，給予（yǔ）市場充分的自由，避免政府替代（dài）進行產業（yè）選擇。

這時，不妨將（jiāng）“新華強北”的範圍（wéi）擴大，將它看作一個“綜合體”，在此基礎上對這個“綜合體”進行整體規劃，這或許將成為一個產業（yè）與樓市之間的獨特更新樣本，或許也是華強北未來實現突圍的另一種途徑。

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